hajimerie’s diary

あばら骨が折れている猫のハルと高校生の年子兄妹と私の日々のダイアリー

赤字を抱えるマンション管理組合、無事予定通り10年ぶりに黒字転換成功㊗️

本日横浜駅西口の担当マンションの決算理事会が行われる。

ここは私が担当して丸2年が過ぎ3年目、4月21日に定期総会を迎える管理組合だ。

 

①機械式駐車場の稼働率が悪く、管理費勘定が10年間赤字のままだ。

稼働率が悪い駐車場使用料を修繕積立金に当て込む長期修繕計画案は、当然現状の赤字と乖離するため、いつまでたっても机上の空論のまま、つまり総会に上程すらできない状態であった。

③2年前の4月に担当となった私は、まずは管理費勘定の赤字解消を提案、1年目は管理委託費の保守点検、大きな支出となるエレベーターと機械式駐車場の費用を大幅に削減し、管理費勘定を黒字へ転じるシミュレーションをした。ここからがスタートだ。第1ミッションクリア

④1年前の3月に、次の目標であった機械式駐車場の稼働率を上げるため、12台あった機械式駐車場を平置き5台に変更提案を行った。臨時総会で承認され工事実施。

また、従来の30000円、29000円、27000円の駐車場使用料を一律25000円に減額し、使用者の負担軽減を図り、賃借人にも門戸を広げた。

機械式駐車場解体のため、メンテは0円、使用料を下げたことで稼働率100%、3台から5台に契約台数が増え、管理費勘定赤字は無事に解消した。第2ミッションクリア

 

③共用部電気料金も東京電力からオリックス電力へ変更し、管理費勘定は完全なる黒字を示した。第3ミッションクリア

 3年目となるこの4月の通常総会で、ようやく最終段階の長期修繕計画にメスを入れた。

修繕積立金の値上げを上程することが理事会では決まり、今日の決算理事会で総会値上げ他すべての議案が決定する。

 

振り返ると、ここまで来れたのは理事長と二人三脚で歩んできた年月、この信頼関係の構築が全てと感じた。

 

この理事長は、今期限りで関西のご実家に居を移す。外部所有者となる可能性が高い。

 

ブログにアップするだけで終わらせようとは思っていないが、今期決算数字を見ると、結果を出すことができてやはり嬉しい、安堵した。

私は間違っていなかったと感無量。

 

赤字を抱える管理組合の悩みは深刻なものだ。

何故解決できないのか、これは自分を含め、担当するフロントの問題と思う。

 

「会計が赤字?ならば、すぐに住民説明会を開催して必要な分を値上げしなさいよ」と並みのフロントは安易に考える。

 

しかしこれは違う。

 

管理費等を値上げすれば、住戸売却が始まり、マンション空洞化が進む。行くは、外国系企業に、ビルごと叩き売りの如く買い取られていくのが透けて見える。

 

値上げするのは黒字を確保してからだ。

この努力ができるかできないか、これが真のマンションフロントの力を見る視点と思う。

 

フロントの評価は、工事を取るか取らないかではない。上司に従順でいるかいないかでもない。きちんと顧客対峙がなされているかどうかだ。

 

兎にも角にも、横浜西口マンションの皆さま、念願の黒字計上、しかも70万円が黒字となった今期会計は皆さまの努力の賜物、本当におめでとうございます。🎊㊗️今日は祝杯ですね。